전세사기 원인 보증 피해 예방

전세사기 원인 보증 피해 예방

전세사기의 보증 문제로 인하여 피해가 막심한 가운데 정부의 노력과 처벌의 강화로 인해 다른 피해가 발생하지 않도록 발판을 마련했다고 했다고 하지만 그 상황에서 안주하거나 무지하면 안 되고 거기에 맞는 정보를 알아야 합니다.

 

 

1. 전세사기 원인

집값이 급등하시는 시기와 맞물려 전문 자격사의 사기를 공모하고 반환보증 제도를 악용하였습니다.
특히 빌라 신과 빌라 왕 등이 있는데 빌라 왕의 수법은 전세 보증금에 반환할 수 있는 능력이 없는 사람을 명의만 빌려주는
바지 사장으로 만들어서 신축빌라를 여러 채를 매입하여 높은 전세가격으로 보증금을 받고 사라지거나 부도를 고의적으로 유발하는 것이었습니다.

연도별 보증 현황(국토부)

1) 감정평가사, 공인중개사 등이 공모를 하여 법을 위반하여 사기에 적극 가담하여 임차인을 유인하였습니다.

분양대행사는 허위, 과장광고를 하거나 이사비용을 준다는 등의 신축 빌라를 홍보하였습니다.
중개인은 수익과 관련된 리베이트를 위해 임차인을 신축 빌라로 모집했습니다.

2) 보증사고, 세금체납, 주택 관련 시세 등 이력 확인이 불가한 상태로 계약 단계별 정보가 없었지만 중개사를 믿고 계약을 진행했습니다.

3) 주택 매매가의 100% 전세까지 보증금을 돌려주는 반환보증 제도의 허점을 노렸습니다.
부풀린 시세 제공과 보증제도를 악용하여 임차인을 속여 전세사기로의 위험한 계약을 진행했습니다.

 

2. 전세사기 피해

경제적인 어려움에 있는 분들이나 사회초년생 등 임차인의 개인적 노력으로만 조직적인 전세사기에 대응할 수 없습니다.
보증보험이 전세사기의 미끼상품이 되어 2022년 보증사고액은 약 1.2조 원으로 2021년 대비 2배 이상 증가 하였습니다.

전세가격 상승으로 갭투자가 활기를 찾던 2020년 이후 계약 했던 건에 대해서 만기가 도래하여 피해가 발생했습니다.
거기에 전세가율의 기준이 완화하여 위험도가 높았던 주택들이 가입하였습니다.

전세사기 관계도(국토부)

 

특히 공인중개사뿐만 아니라 감평사와 임대인 등도 신뢰를 저버리고 조직적이고 지능적으로 사기에 가담했습니다.

피해자는 어렵고 복잡한 법적 절차로 인해 보증금을 돌려받는 데까지 오랜 시간이 걸립니다.
어떤 한 피해자는 전세에 대한 보증금을 받지 못하고 금리 상승으로 인해 매월 이자 내기도 힘들다고 하소연 섞인 말을 하였습니다.

1) 전세계약 직후 보증가입이 거절되어서 알아보니 악성임대인으로 밝혀진 상태입니다.

2) 기존에 몰랐던 세금에 대한 체납이 있었고 확정일자 직급 갑자기 근저당을 설정되었습니다.

3) 전세계약 했던 임대인의 명의가 바지사장으로 변경되거나 임대인이 연락이 안 되거나 갑자기 사망한 케이스입니다.

 

 

3. 전세사기 피해 예방

무자본 갭투자를 근절하기 위해 전세가율 100%에서 90%까지로 낮추고 악성 임대인을 주택시장에서 퇴출합니다.

저소득층 보증료를 할인을 해주는데 대상은 연소득 4천만 원 이하에서 5천만 원 이하이고 할인폭은 50%->60%로 바뀝니다.

기존 전세가율을 감정 시 감정가를 최우선으로 하기 때문에 사기가 발생할 수 있었으므로 이제부터는 공시가격 140%로 실거래가를 확인 후에 감정평가가 이어지는 순으로 바뀝니다.

감정가 순위 변경(국토부)

전세사기 공모하여 사기를 할 수없도록 감정평가사협회에서 추천한 법인의 감정가만 인정하고 감정평가 유효기간도 6개월에서 3개월로 단축합니다.

 

거주 중인 임차인 집은 선보증 후등록으로 전환하여 보증에 가입한 경우에만 등록을 허용할 수 있도록 합니다.
보증이 가입되지 않았으면 임차인에게 통보가 되고 계약 해지 및 위약금 지급할 수 있도록 합니다.

보증이 가입되지 않고 말소된 주택의 임대사업자는 임대주택 추가 등록 금지합니다.
보증의무 전면 시행에 맞춰 전세가율 하양하고 공시가격 적용비율을 조정하는 등 등록임대 보증 가입기준을 강화하고 보증 의무가입과 10년 정도의 전세 임대 기간 중 시세 변동 가능성을 고려하여 개선할 수 있도록 합니다.

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누구나 안심전세앱을 통해 전세 거래에 대한 정보를 클릭하여 확인할 수가 있습니다.

 

 

1. 정확한 시세 정보 제공 및 보증가입 가능서 안내

전세안심보증 가입안내1

전세사기 지원
1) 긴급주거지원 확대
2) 저리대출 요건을 완화하거나 대환 신청
3) 법률서비스 지원

 

 

2. 임대인 정보를 투명하게 공개

 

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전세사기 처벌
1) 자격관련자 원스트라이크 아웃
2) 특별 전세 거래 집중 단속

 

3. 등기부 변동 알림(집주인 변경, 근저당권 설정 등) 알림

전세안심보증 가입안내3

 

지금까지 전세사기 원인 보증 피해 예방에 대해 알아봤습니다.

현재 전세사기와 관련해서 정부가 시행하거나 시행 중인 추진 정책을 믿고 따라보는 것이 좋을 것 같습니다.