생애 최초 주택 구매 부동산 대출 전략

생애 최초 주택 구매 부동산 대출 전략

 

1. 생애 최초 주택 구매에 대한 설명

 

1) 생애 최초 주택 구매란, 살면서 주택을 사본 적이 없는 사람을 의미함

 

2) 주택 대출에는 부동산 형태(아파트, 빌라 등)가 포함되며, 이에 대한 대출을 받아 집 구입 가능함

 

3) 대출 한도와 금리 부분에서 다양한 종류의 주택담보대출이 존재함으로 가장 최적의 대출을 위해, 가장 높은 대출 한도와 가장 낮은 금리 대출을 받아야 함

 

생애 최초 아파트 구매

 

2. 주택담보대출의 종류 및 성격

 

1) 주택담보대출은 개인대출과 기업대출로 나뉘며, 구분에 따라 대출 성격이 달라짐

 

2) 개인대출은 구매 시점에 받을 경우 주택담보개인대출, 보유 시에는 보유자금대출이 되며, 기업대출은 사업자 운전대출로 불림

 

3) 주택을 구매할 때 최대한 대출을 받아야 할지, 아니면 다음에 소유권 이전을 할지를 판단하여 대출 성격을 선택해야 함

 

4) 대출의 성격이 변경되는 이유는 소유권 이전 후 3개월 내에 대출을 사용하려면 대출의 성격이 생활안정자금 대출로 바뀌기 때문임

 

 

3. 대출받은 후 주택 투자에 대한 팁

 

1) 대출받은 후에 추가로 주택을 사려면 "추가매수" 약정서를 반드시 구입해야 함

 

2) "생활안정자금 대출"과 "운전자금 대출"은 자금 용도에 맞게 사용해야 하며, 그렇지 않을 경우 회수될 수 있음

 

3) 특히, 전세퇴거자금 대출은 전세 보증금을 반환하기 위한 대출이므로 추가로 주택을 사려할 때는 피해야 함

 

4) 앞서 받은 대출 종류에 따라 주의하여 사용해야 하며, 대출받은 이후에는 본인의 경제 상태에 맞는 적절한 대출 형태를 선택해야 함

 

주택담보대출 갭투자 성공

 

4. 주택담보대출과 주택담보상품의 이해

 

1) 주택담보대출은 주택을 담보로 사용하는 대출임

 

2) 주택담보대출은 정책자금 대출과 은행재원 대출로 나뉨

 

3) 정책자금 대출은 DSR, 은행재원 대출은 LTV와 DTI를 기반으로 대출을 결정함

 

4) DSR과 DTI의 차이를 이해하는 것이 중요함

 

5) DSR=(주택대출 원리금 상환액+기타 대출 원리금 상환액)/연간 소득

 

6) DTI=(주택대출 원리금 상환액+기타 대출 이자 상환액)/연간 소득

 

 

5. 주택담보대출의 종류와 특징

 

1) 정책자금 대출은 소득 대신 DSR을 기반으로 하여 대출 한도가 넓음

 

2) 주택담보대출은 실거주 의무가 없음

 

3) 은행재원 대출은 실거주 의무가 없음

 

4) 서민실수요자 대출과 생애 최초 대출은 DSR을 기반으로 하여 대출 한도가 넓음

 

5) 다주택자금 대출은 기존 집이 있으면 주택 가치의 30%~60%까지 대출 가능함

 

6. 주택담보대출 실행 시 주의사항

 

1) 주택 담보대출 실행 시 실거주 유무, 기존 집 유무 등을 반드시 확인해야 함

 

2) 기존 집을 늘릴 경우, 기존 집은 처분이 가능하고 다주택자 금융 상품 대출이 적용됨

 

3) 주택담보대출은 대출 한도와 요건에 따라 달라짐

 

4) 대출 시 주택 매수 금지 약정을 지키는 것이 중요함

 

5) 대출 실행 시 특별한 혜택을 받기 위해서는 주택 구매 이력이 없고, 주택 구매 경력도 없다는 등의 요건을 만족해야 함 

 

 

7. 주택 대출 한도와 관련된 특징

 

1) 과열지구에서는 15억 이상에서 주택 대출이 제한되었음

 

2) 현재는 LTV 비율에 따라 다주택자 모두에게 대출이 가능함

 

3) 다주택자의 경우, 매매 임대 사업자로서 대출 한도가 가장 크게 풀림

 

4) 사업자로서 소득이 높으므로 대출 한도가 크게 풀림

 

5) 반공제라는 개념이 도입되어, 경매로 넘어간 집에 대한 대출 한도에 제약이 생김

 

반공제라는 뜻은 최우선 변제 소액 임차보증금이라는 것으로 방과 공제라는 단어가 합쳐져 받지 못할 최우선 변제 금액을 방마다 공제한 후에 남은 금액에 대해서 지급하겠다는 의미임

 

8. 반공제와 최우선 변제금의 이해

 

1) 반공제, 최우선 변제금, 소액임차보증금은 모두 같은 의미로 사용됨

 

2) 집주인의 채무 금액이 경매에 넘어갈 경우, 은행은 해당 채무 금액을 우선 배당함

 

3) 이 금액은 등기부 채무 기록에 의해 판단됨

 

 

9. 대출 한도를 높이는 방법

 

1) 서울 비규제 지역에서 8억 원 가치의 아파트를 구매 시에 대출 한도는 얼마나 될지 생각해 보면 됨

 

2) 대출 한도는 반공제를 적용하지 않고, 대출을 받는 방법에는 한계가 존재함

 

3) MCI와 MCG 상품을 가입하면 반공제를 적용하지 않고 대출 한도가 늘어남

 

MCI는 금융사에서 가입을 하는데 보험금도 금융사에서 지불을 하므로 대출금의 금리를 조금 더 올려서 적용을 하게 됨

MCG는 한국주택금융공사가 주관하는데 MCI와 조건은 비슷함

 

4) 이런 상품은 신용불량자에게도 가능하나, 신용 점수가 높아야 이용이 가능함

 

5) 미리 신용 점수를 관리하는 것도 중요함

 

 

10. 생애 최초 대출 활용과 LTV 규제

 

1) 생애 최초 대출 제도는 개인이 생애 최초로 부동산을 구매하는 데 필요한 대출 제도

 

2) 70%의 LTV 규제가 있음

 

3) 규제에 따라 LTV가 70%인 경우, 은행은 5500만 원의 대출 한도만 제공함

 

4) LTV 70%인 경우, 최대 대출 한도는 5500만 원에서 4개의 대출로 5억 원까지 늘어남

 

5) MCI-MCG 가입은 규제를 피하고, 대출 한도를 최대한 높일 수 있음

 

11. 대출 한도 규제 및 연봉 대비 최대 대출 가능액

 

1) DSR 범위 내에서는 대출 한도는 상환능력에 따라 결정됨

 

2) DTI 60%는 정책자금 대출을 이용할 때 적용되는데 DTI는 DSR보다 순환만 즉, 주담대상환능력에 중점을 보고 다른 대출은 이자 정도만 상환이 되는지를 보기 때문에 DSR보다는 훨씬 대출 한도를 많이 뽑아낼 수 있음

 

3) 연봉 3천만 원인 경우에는 DSR 40%로 2억 원까지 대출 가능

 

4) 연봉 5천만 원일 때는 DSR 40%로 4억 원까지 대출 가능

 

5) 5억 500만 원의 대출 한도를 받으려면 연봉 5천만 원이 필요함

 

12. 무주택자와 갭투자의 특징

 

1) 무주택자는 LTV 50%까지 대출 가능

 

2) 생애 최초 대출 제도를 활용하여 최대 6억 원까지 대출 가능

 

3) 대출 한도는 연봉과 신용 점수에 따라 결정

 

4) 규제 지역의 아파트를 구매하는 경우 갭투자로 전세 보증금을 추가로 낼 수가 있음

 

5) 갭투자는 생애 최초 대출 제도의 특권 중 하나임

 

 

13. 부동산 갭투자와 부동산 가치 평가

 

1) 갭투자는 임차인과 부동산 구매자인 임대인 간에 전세계약이 체결되는 경우에 발생함

 

2) 임차인은 부동산 값보다 적은 금액을 대출로 구매하며, 나머지는 갭을 채우기 위해 전세금으로 사용함

 

3) 갭투자를 성공하기 위해서는 이득이 발생해야 하며, 이를 통해 자산의 가치가 오를수록 수익률이 높아짐

 

4) 생애 최초로 저평가된 자산에 입지력을 기반으로 빚을 질 경우 더 큰 이익을 얻을 수 있음

 

5) 주택을 생애 처음으로 구매하게 되면 이 집에 대한 입지력이 상승하며 이로 인해 추가적인 부동산 투자에서 이점을 얻을 수 있음

 

14. 생애 최초 주담제의 이해

 

1) 생애 최초 주담제는 임차인이 부동산에 대해 입지력을 기반으로 전세보증금을 내는 방식을 말함

 

2) 주택을 처음으로 구매하는 경우에는 주택 가치의 변동을 통해 수익을 얻을 수 있음

 

3) LTV 80%를 이용하여 전세보증금을 다 채울 수 있으며, 이로써 부동산에 대한 대출을 받을 수가 있음

 

4) 생애 최초로 집을 구매하게 되면 대출 전략을 잘 세우게 되면 초기 투자 금액을 줄일 수 있음

 

5) 대출 전략을 잘 펼쳐서 입지를 올바르게 선택한다면 그로 인해 입지 상승효과를 누릴 수도 있음

 

15. 대출 전략의 중요성

 

1) 대출 전략을 잘 펼쳐야 내 자산 가치와 입지가 급등함

 

2) 방법으로는 시장의 트렌드를 파악하여 자신에게 가장 적합한 집을 선택하는 것임

 

3) 대출 전략을 잘 활용하려면 집을 선택할 때 시세가 자신에게 유리한 주택 입지를 선택해야 함

 

4) 전략을 성공하게 되면 자신의 집을 중심으로 주변 부동산의 가치도 급등시키는 효과가 있음

 

5) 대출 전략을 잘 펼치기 위해서는 어떤 집이 저평가된 상태인지, 어떻게 대출을 받아 낼 수 있는지 알아야 함

 

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